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澳洲房产折旧退税

时间:2016-11-09 15:21:57  作者:鼎尚移民   分类:移民经济

目前澳洲房产投资相当的火热,关于在澳洲房产投资的优势可以查看“告诉你移民澳洲的五大理由”文章做个了解。那么在澳洲进行房产投资有诸多好处之中,其中之一便是房产的折旧退税。如果能够充分合理的利用好这一条,可以达到非常好的合理避税效果。sz7鼎尚移民

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这里先给大家列出投资房可以申报退税的主要费用:sz7鼎尚移民

1. 租房广告费(Advertising for tenants)sz7鼎尚移民
2. 物业管理费(Body corporate fees andcharge),即我们熟知的公寓房的Strata feesz7鼎尚移民
4. 清洁费(Cleaning)sz7鼎尚移民
3. 借款手续费(Borrowing expenses)即,办理贷款过程中所产生的花费。 比如 Loan Establishment Feessz7鼎尚移民
5. 市政费(Council rates),针对投资房的Council Feesz7鼎尚移民
6. 园艺和锄草费用(Gardening and lawnmowing)sz7鼎尚移民
7. 地税(Land tax)sz7鼎尚移民
8. 法务费(Legal fees),不包括买卖房产时的律师费sz7鼎尚移民
9. 除虫费(Pest control)sz7鼎尚移民
10. 房产保险(Insurance)sz7鼎尚移民
11. 房贷利息(Interest on loans),即房屋贷款产生的利息sz7鼎尚移民
12. 房屋中介代管费或者提成(Property agent fees andcommissions),如果自己管理,则没有sz7鼎尚移民
13. 房屋维护维修费(Repairs and maintenance)sz7鼎尚移民
14. 文具,电话费和邮费(Stationary,telephone and postage),房东与房屋中介之间因为沟通产生的费用sz7鼎尚移民
15. 交通费(Travel expenses),查看房屋以及收租产生的费用sz7鼎尚移民
16. 水费(Water charge),仅限房东支付的部分sz7鼎尚移民
17. 其他房屋出租费用(Sundry rental expenses),即杂项费用sz7鼎尚移民
18. 房屋折旧(Capital worksdeductions),即 Division 43,一般针对于房屋结构和外部折旧情况的计算。sz7鼎尚移民
19. 房屋设施折旧(Depreciation on plant),即 Division 40sz7鼎尚移民

之所以把房屋折旧和设施折旧放在最后,是因为这两部分最为重要。sz7鼎尚移民

房屋设施折旧(Depreciation on plant),即 Division 40,这里不再多说,因为这项对于房产投资帮助不大。注意房屋折旧报告必须有澳洲持牌折旧师出具。DIV40对房产未来的增值其实具有极其巨大的隐性影响。之后本人会通过经典案例具体分析给大家。sz7鼎尚移民

本文重点说一说 房屋折旧(Capital Works Deductions & Capital Works Allowance & Building Write-Off),即 Division 43。这是我们在进行房产投资时必须重点考虑的一项重要因素。sz7鼎尚移民

目前,根据新州政府最新规定(Last modified: 04 Aug 2016),“ You can only claim a deduction for the capital works on residential rental properties if the properties were built after 17 July 1985.”sz7鼎尚移民

对于普通的出租物业, 粗略来说折旧一般是自完工日期起,40年,每年折旧比率为2.5%。而在房屋买卖的实际案例中,以60万房贷的房产来计算,假如您的年收入在税前5万(不含房租收入,房租收入已经与morgage等开销抵扣),那么前10年,仅通过这套投资物业的折旧,就可获得平均大约$5,000每年的额外退税。如果房产在80万甚至100万以上,您的年收入在6万以上,这一数字将会更加客观。如果您对这一结果有疑问,具体计算请咨询您的会计师或者专业房产投资顾问。本人不在此具体列举计算过程。sz7鼎尚移民

关于房屋退税还有一些具体的注意事项和技巧,网上已经列举较为详细,您有兴趣的话可以自行搜索。sz7鼎尚移民

作为合法避税的有效手段,澳洲联邦政客们也是最积极的房产投资客之一。联邦议会的 Barry O’Sullivan,就拥有42套物业;David Gillespie 拥有18套;而Deborah O'Neill 也个人拥有5套物业。sz7鼎尚移民

根据本人对澳大利亚历史、政治、文化以及经济的粗略研究,澳大利亚全球特有的,避税功能之强大,避税金额之高的投资房避税手段几乎是不可能被改变的。即便是90年代的“负扣税”取消事件,最终也是以闹剧的形式草草收尾。既然如此,我们又有什么原因放着这些合法手段不用,而白白损失掉自己辛苦获得的收入呢?sz7鼎尚移民
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